Consejos para obtener una hipoteca: cómo conseguir que te concedan una

Si está pensando en comprar una casa, es muy probable que necesites una hipoteca para financiarla. Sin embargo, obtener una hipoteca no es una tarea sencilla y requiere cumplir con muchísimos requisitos.

En este artículo, voy a recopilar información útil sobre cómo conseguir que te concedan una hipoteca.

Aprende más sobre qué es una hipoteca, cuáles son los requisitos básicos y cómo demostrar la solvencia económica, así como los requisitos y documentos que necesitarás para el proceso.

¿Qué es una hipoteca y cómo funciona?

Definición de hipoteca

Una hipoteca es un préstamo que se obtiene de una entidad bancaria para comprar una propiedad inmobiliaria, como una casa o un piso. La propiedad adquirida es la garantía del préstamo. En otras palabras, el banco financia la gran parte del valor de la propiedad, y se la queda en caso de que el contratante no cumpla con las condiciones pactadas.

Funcionamiento de una hipoteca

El préstamo hipotecario se solicita a una entidad bancaria, y se negocian los términos y condiciones, como el plazo de devolución, el tipo de interés, la cantidad financiada y las garantías adicionales.

Una vez acordadas las condiciones del préstamo, el banco evalúa la solvencia económica del solicitante y la idoneidad de la propiedad como garantía. Si se aprueba la hipoteca, el banco concede el préstamo y se firma el contrato correspondiente. A partir de ahí, el cliente debe cumplir con las condiciones pactadas de devolución y pago de intereses, así como con la responsabilidad de mantener en buenas condiciones la propiedad inmobiliaria.

• El cliente es el titular del inmueble.
• En caso de impago por parte del cliente, el banco puede ejecutar la hipoteca y vender la propiedad para recuperar su dinero.
• El cliente es responsable de pagar la hipoteca de forma puntual, y por ello debe tener en cuenta los intereses y las comisiones bancarias que se aplican.
• El plazo de la hipoteca puede ser de hasta 30 años.
• La hipoteca se puede negociar con diferentes tipos de interés: fijo, variable o mixto.

¿Cómo conseguir una hipoteca?

Requisitos para obtener una hipoteca

Uno de los primeros pasos para conseguir una hipoteca es cumplir con los requisitos necesarios que exigen las entidades bancarias. Estos requisitos pueden variar entre bancos, pero en general se requiere tener una edad comprendida entre los 18 y los 75 años, y disponer de ingresos estables y suficientes para poder afrontar las cuotas mensuales de la hipoteca.

Además, es importante no tener deudas pendientes con ningún otro banco y contar con un historial crediticio positivo. En algunos casos, las entidades bancarias también pueden exigir contar con avalistas o garantías adicionales para conceder la hipoteca.

Requisitos habituales mínimos

Los mínimos que suelen pedir:

• Financiar al menos unos 50.000 € – Muchos bancos no dan hipotecas «pequeñas» te lo ofrecen más bien como préstamo. Ojo con eso porque las condiciones no son las mismas y los intereses de un prestamo no hipotecario son mayores.
• Que la hipoteca sea como máximo el 40% los ingresos de la unidad familiar.
• En algunos bancos, que queden disponibles al menos unos 1500 € una vez descontados la hipoteca y otros préstamos.
• Tener al menos 25.000€ de ingresos anuales o incluso algunos bancos directamente piden unos ingresos familiares de al menos 4.000€.

Cada banco tiene luego sus especificaciones, por lo que tendrás que contactar con muchos hasta dar con alguno en que cumplas sus requisitos.

Cómo demostrar solvencia económica

Para demostrar solvencia económica, es importante que los ingresos sean suficientes y estables, que se disponga de ahorros suficientes para afrontar los gastos iniciales de la hipoteca (como la entrada, los gastos de notaría y registro), y que se tenga capacidad para hacer frente a las cuotas mensuales de la hipoteca. Entre los documentos que las entidades bancarias pueden exigir para demostrar solvencia económica se encuentran las últimas nóminas, las declaraciones de la renta y el patrimonio, y los extractos bancarios que demuestren la capacidad de ahorro.

Cómo mejorar tu historial crediticio

Contar con un historial crediticio positivo es fundamental para poder obtener una hipoteca, ya que refleja la capacidad de una persona para hacer frente a sus deudas y cumplir con sus obligaciones financieras. Para mejorar el historial crediticio, es importante hacer un uso responsable de las tarjetas de crédito y cumplir con los pagos de los préstamos en el plazo acordado. También puede ser útil tener un buen registro de pago en la factura de la luz, el agua, el gas o el teléfono. Si una persona tiene un historial crediticio negativo, es importante tratar de solventar la situación antes de solicitar la hipoteca, ya que esto puede dar lugar a la denegación de la misma o a la imposición de condiciones desfavorables. En estos casos, es recomendable hablar con un asesor financiero para encontrar una solución adecuada.

Comparador de las mejores hipotecas

Mejores bancos para obtener una hipoteca

Existen muchas opciones de bancos donde tramitar una hipoteca pero algunos ofrecen mejores condiciones que otros. En los últimos años, se han popularizado las hipotecas online, que suelen ofrecer intereses más competitivos que los bancos tradicionales. Entre los bancos más destacados se encuentran ING, BBVA, Santander, Bankinter, Openbank y Evo Banco, entre otros. No obstante, conviene siempre hacer una comparativa y elegir el que mejor se adapte a las necesidades de cada persona.

Comparador de hipotecas fijas y variables

Las hipotecas se pueden clasificar entre fijas o variables en función del tipo de interés que aplican. Las hipotecas fijas tienen un interés estable a lo largo de toda la vida del crédito, lo que hace que se sepa desde un principio cuotas a pagar.

Las hipotecas variables, en cambio, están sujetas a la fluctuación del Euribor y van variando su cuota a lo largo del tiempo. Por ello, es importante analizar las opciones que ofrece cada una y elegir en función del perfil y necesidades de cada hipotecado. Actualmente, las hipotecas variables suelen ser más beneficiosas aunque también suponen un mayor riesgo debido a la posible subida del Euribor.

Ahora mismo hay numerosos servicios que te ofrecen buscar y comparar distintas hipotecas de distintos bancos para ver cuáles se adaptan a tu situación y cuál te da las mejores condiciones.

Normalmente estos servicios son gratuitos, o de pago que luego se recupera en caso de contratar ya que estos intermediarios se llevarán una comisión por parte de la entidad bancaria al llevarles un cliente.

¿Cuál es la mejor hipoteca para ti?

En última instancia, la mejor hipoteca es aquella que mejor se adapta a las necesidades, posibilidades y perfil de cada persona. Para encontrarla, es importante hacer una comparación detallada de los productos específicos disponibles a través de un comparador de las características y condiciones más importantes de cada una. En este sentido, es importante no solo prestar atención al tipo de interés, también a otras condiciones, como por ejemplo a plazos, requisitos, comisiones y otros gastos involucrados, como el seguro de hogar o el aval bancario.

Ahorra para conseguir la hipoteca

Cómo ahorrar para la entrada de la vivienda

Antes de solicitar una hipoteca, es importante tener ahorrado un porcentaje del precio de la vivienda. En general, se recomienda tener al menos un 20% de ahorro para la entrada. Para conseguir este ahorro, puedes seguir estos consejos:

• Analiza tus gastos mensuales y busca opciones de reducción, como cancelar suscripciones innecesarias o reducir comidas fuera de casa.
• Busca fuentes de ingresos adicionales, como trabajos extra o vender artículos que ya no necesitas.
• Aprovecha ayudas y subvenciones para la compra de vivienda, que pueden variar según la región.
• Busca financiación a través de familiares o amigos, pero siempre con un contrato de préstamo para evitar problemas futuros.
• Una opción bastante interesante si logras pactarlo es entrar a un piso con un alquiler con opción a compra. De esta forma, el importe pagado del alquiler o parte del mismo se descontarían del importe de la vivienda y contarían como dinero aportado. Es una solución si te cuesta ahorrar para llegar a tener lo suficiente para que te concedan la hipoteca.

Cómo negociar una hipoteca

Consejos para pedir una hipoteca

A la hora de solicitar una hipoteca, es importante tener en cuenta algunos consejos para aumentar las posibilidades de éxito en la negociación con la entidad bancaria. A continuación, se detallan algunos:

• Antes de pedir la hipoteca, es recomendable conocer en profundidad el mercado hipotecario y las diferentes opciones que ofrecen las distintas entidades bancarias.
• Es importante acudir a la entidad bancaria con una buena planificación financiera, donde se detalle la cantidad que se necesita y los ingresos disponibles para hacer frente a los pagos.
• Se debe presentar un historial de crédito y solvencia limpio, sin deudas pendientes y con capacidad de afrontar los pagos de la hipoteca en el futuro.

Aspectos clave del contrato hipotecario

Antes de firmar un contrato hipotecario, es importante leerlo detenidamente y entender los aspectos clave que incluye. Estos son algunos de ellos:

• Tipo de interés: es importante conocer el tipo de interés aplicado, ya que puede ser fijo o variable. En el caso del interés variable, se revisará periódicamente en función de unos índices preestablecidos.
• Plazo de amortización: es importante conocer el plazo en el que se va a amortizar la hipoteca, ya que determinará la cantidad a pagar cada mes y el coste global de la hipoteca.
• Comisiones: las hipotecas suelen incluir diferentes comisiones, como la de apertura o la de cancelación anticipada. Es importante conocerlas antes de contratar la hipoteca.

Negociación de la hipoteca con la entidad bancaria

Para negociar una hipoteca con la entidad bancaria, es importante tener en cuenta algunos consejos:

• Es recomendable tener claras nuestras posibilidades de financiación, nuestros ingresos y capacidad económica. De esta forma, podremos exponer nuestras necesidades con seguridad e incluso negociar algunos aspectos del contrato hipotecario.
• Es importante conocer qué tipo de productos ofertan otras entidades bancarias y hacerles partícipes, mostrando una actitud de negociación y comparativa.
• En caso de no llegar a un acuerdo en cuestiones relevantes para nosotros, podemos optar por negociar con otras entidades bancarias hasta encontrar una solución satisfactoria.

Cómo pagar las cuotas de la hipoteca

El pago de las cuotas de la hipoteca se convierte en una obligación mensual a la que el propietario de la vivienda tendrá que hacer frente durante muchos años. Por ello, es fundamental conocer las diferentes opciones y plazos para el pago de la hipoteca, así como las herramientas para gestionarla correctamente.

Plazos y amortización de la hipoteca

La amortización de la hipoteca es la devolución del préstamo hipotecario mediante el pago periódico de cuotas. La duración de los plazos de amortización suele oscilar entre los 20 y 30 años, aunque en algunos casos puede llegar a los 40 años. Es importante elegir el plazo adecuado para la amortización de la hipoteca, ya que un plazo más largo puede implicar un coste total de la hipoteca superior, mientras que un plazo más corto hará que la cuota mensual sea más elevada. En cuanto a la amortización de la hipoteca, existen diferentes formas de afrontar el pago del capital prestado:

• Amortización constante: se amortiza siempre la misma cantidad de capital en cada cuota. Al principio, la mayor parte de la cuota va destinada a intereses, mientras que al final del plazo se amortiza una mayor proporción de capital.
• Amortización creciente: se parte de una cuota baja que se va incrementando a lo largo del tiempo. Esta opción puede resultar interesante para personas con unos ingresos bajos al inicio del plazo que esperan ver incrementados sus ingresos a lo largo del tiempo.

Herramientas para gestionar tu hipoteca

En la actualidad, existen diferentes herramientas y aplicaciones móviles que permiten gestionar la hipoteca y hacer un seguimiento del pago de las cuotas. Estas herramientas pueden resultar muy útiles para conocer el estado de la hipoteca en todo momento, planificar mejor el pago de las cuotas y evitar posibles impagos.

También muchas te permiten hacer simulaciones de amortización para saber qué gastos tendrías y cuánto reducirías en tiempo o en importe. A nivel de beneficio general, es mejor reducir en tiempo, ya que pagarás menos intereses en total, pero si necesitas ir más desahogado puedes reducir en importe y pagar menos cuota.

Algunas de las herramientas más populares para la gestión de la hipoteca son:

• App de la entidad bancaria: la mayoría de las entidades bancarias cuentan con una aplicación móvil que permite hacer un seguimiento de la hipoteca y realizar diferentes operaciones relacionadas con el pago de las cuotas.
• Apps específicas: existen diferentes aplicaciones específicas para la gestión de la hipoteca, que permiten hacer un seguimiento de las cuotas, calcular los intereses y realizar simulaciones de amortización.
• Software de gestión financiera: también es posible utilizar un software de gestión financiera como Excel o Google Sheets para hacer un seguimiento de la hipoteca y controlar el pago de las cuotas.

Seguros y otros productos hipotecarios

Tipos de seguros hipotecarios

Cuando se contrata una hipoteca, las entidades bancarias suelen exigir la contratación de uno o varios seguros que cubran determinados riesgos.

Entre los seguros hipotecarios más comunes encontramos:

• Seguro de hogar: Este es el seguro obligatorio y cubre los daños causados por incendios, inundaciones y otros riesgos. Es importante comprobar las condiciones del seguro y asegurarse de que cubre todo lo necesario.
• Seguro de vida: Este seguro tiene como objetivo garantizar el pago de la hipoteca en caso de fallecimiento del titular o de uno de los titulares.
• Seguro de protección de pagos: Este seguro cubre la incapacidad temporal o permanente del titular para hacer frente al pago de la hipoteca.

Además en algunos casos bajan el tipo de interés (y por tanto la cuota mensual) al tener contratados estos productos en la misma entidad. En ese caso se puede valorar si el coste es razonable para el ahorro que supone.

Disolución de condominio con hipoteca

La disolución de condominio de una vivienda con hipoteca es cuando varias personas son dueñas de una casa juntas y tienen un préstamo para pagarla. A veces, estas personas deciden dejar de ser dueñas juntas. Esto puede suceder cuando quieren vender la casa y pagar el préstamo, o cuando una persona quiere comprar la parte de los demás. Para hacer esto, necesitan seguir un proceso legal llamado disolución de condominio. Por ejemplo, en caso de divorcio cuando uno de los dos quiere quedarse con la propiedad.

En este caso sería necesario hablar con la entidad para que «quite» al otro titular de la hipoteca. Pero no siempre será sencillo, porque el proceso que siguen es igual al de pedir una hipoteca de cero, por lo que igualmente se debe hacer todo el trámite nuevamente, con la valoración completa y aportando toda la documentación.

Aún así, lo consideran a efectos casi como pedir una nueva hipoteca en cuanto a requisitos, lo que es muy complicado ya que obviamente se trata de un sólo titular.

Consejos para elegir los mejores productos financieros

A la hora de elegir los mejores productos financieros para obtener una hipoteca, es importante tener en cuenta algunos factores. Uno de ellos es el coste de los productos, ya que no conviene contratar productos con intereses muy elevados. También es importante revisar las condiciones de los contratos de los productos, asegurándonos de que no hay cláusulas abusivas o que limiten nuestra capacidad de decisión. Por último, conviene comparar los productos de diferentes entidades para encontrar el que mejor se adapte a nuestras necesidades.

Documentación necesaria para solicitar la hipoteca

Datos iniciales:

Para hacer una primera valoración te pedirán unos datos básicos tuyos y de la vivienda.

• Para cada titular:
  • Edad
• Número de DNI de los titulares.
• De qué trabajas
• Ingresos
• Datos de la vivienda:
  • Precio
  • Localidad
  • Provincia
  • CP

• Datos para la hipoteca:
  • Importe solicitado.
  • Plazo
  • Tipo de hipoteca

Documentación para la valoración de la hipoteca completa

Una vez pasas «el primer filtro» entonces es cuando te pedirán más información. Normalmente, en PDF.

• Para cada titular:
  • DNI de los titulares por ambas caras
  • Vida laboral
  • Declaración de la renta última o dos últimas.
  • Extractos de las cuentas bancarias
  • Certificado de titularidad de las cuentas bancarias.
  • En caso de estar divorciado pueden pedir las capitulaciones en especial para una extinción de condominio.
• Datos de la vivienda:
  • Contrato de arras
  • Nota simple
  • Escritura compra-venta si es sobre una vivienda que ya tienes.
  • Escritura de la hipoteca en caso de novación.

Pedir hipoteca como autónomo

Si eres autónomo necesitarás más documentación y justificaciones de tus ingresos.

Entre los documentos que necesitarás están:

• 037 – Alta como autónomo
• Declaración de IVA del último trimestre presentado (Modelo 130)
• Declaración de IRPF del último trimestre presentado (Modelo 303)
• Resúmenes anuales de IVA e IRPF del ejercicio anterior.

Cómo conseguir la nota simple

Para ello tenemos que ir a la página de Registradores de España en registradores.org.

https://sede.registradores.org/site/invitado/propiedad/busqueda?nr=true#noback

OJO: Porque si lo buscas en Google hay muuuchas otras páginas que realmente no son la oficial y que te cobrarán una comisión adicional por este trámite.

¿Qué hacer si no puedes pagar la hipoteca?

Consejos para afrontar la imposibilidad de pagar la hipoteca

Si te encuentras en la situación de no poder pagar la hipoteca, es importante que actués con rapidez y no te quedes de brazos cruzados. A continuación te ofrecemos algunos consejos para hacer frente a esta situación:

• Analiza tu situación financiera: Lo primero que debes hacer es analizar tu situación financiera en profundidad. Haz un presupuesto con tus ingresos y gastos, y busca áreas donde puedas recortar gastos.
• Contacta con tu entidad bancaria: Una vez que sepas qué cantidad puedes afrontar, contacta con tu entidad bancaria lo antes posible para explicar tu situación y negociar una nueva forma de pago que se adapte a tus posibilidades financieras.
• Busca ayuda profesional: También puedes buscar la ayuda de un asesor financiero o de una asociación de consumidores para obtener orientación y asesoramiento.

Renegociación de la hipoteca

Una forma de hacer frente a la imposibilidad de pagar la hipoteca es renegociar las condiciones del préstamo con la entidad bancaria. Algunas de las opciones que se pueden negociar son:

• Período de carencia: Período en el que no se deben pagar cuotas a cambio de aumentar la cantidad total de la hipoteca luego.
• Ampliación del plazo: Puedes alargar el período de devolución, lo que reducirá las cuotas mensuales pero encarecerá la hipoteca.
• Revisión de las condiciones: Puedes intentar negociar mejores condiciones para el interés, comprensivos de pagos menores o descuento en el tipo de interés.

Consecuencias de no pagar la hipoteca

No pagar la hipoteca puede tener graves consecuencias, desde el embargo y la subasta de la vivienda hasta la inclusión en la lista de morosos. Estas son algunas de las consecuencias a las que te puedes enfrentar si no pagas la hipoteca:

• Intereses de demora: La entidad bancaria puede cobrar intereses por los impagos, lo que encarecerá más aún la hipoteca.
• Embargo y subasta de la vivienda: La entidad bancaria puede iniciar un procedimiento de embargo y subasta de la vivienda para recuperar su dinero.
• Inclusión en la lista de morosos: Si no pagas la hipoteca, la entidad bancaria está obligada a incluirte en la lista de morosos, lo que puede dificultar tu capacidad para obtener nuevos préstamos y créditos en el futuro.

Recuerda que siempre es mejor actuar con prontitud y buscar soluciones alternativas antes de llegar a esta última situación.

Opinión y experiencia personal

En mi caso está resultando muy complicado y casi imposible, tratándose de un caso de disolución de condominio. El principal problema: Ser autónoma y tener unos ingresos moderados. A pesar de tener una estabilidad y ya años de rodaje, y alternativas para no verme apurada… No tienen en cuenta nada.

Aunque me han contado de casos de autónomos que con más ingresos tampoco se las conceden.

Por mi parte, veo que hay muy poca flexibilidad, poca transparencia y pocas opciones. Y muy poca humanización del trato. Se escudan en el «el sistema dice que no». Y de ahí no los sacas.

Que los bancos están ahora mismo concediendo menos hipotecas actualmente, es un hecho. Incluso me llamaron de las noticias para entrevistarme al respecto, en el noticiero de las 15h del 12/06/2023 (Apenas sacaron unos segunditos de la entrevista, eso sí).

Conclusiones

En conclusión, solicitar una hipoteca puede ser un paso emocionante y significativo en la vida de una persona. Es importante comprender el proceso, investigar diferentes opciones y considerar cuidadosamente las implicaciones financieras a largo plazo. Recuerda que cada situación es única y que es fundamental obtener asesoramiento profesional para tomar decisiones informadas.

Al entender los requisitos, los plazos y los aspectos clave de una hipoteca, puedes estar preparado para navegar por este proceso de manera más segura y confiada. Recuerda siempre evaluar tu capacidad de pago, comparar las ofertas de diferentes prestamistas y estar al tanto de tus derechos y responsabilidades como prestatario.

Una hipoteca puede brindar la oportunidad de alcanzar el sueño de tener una casa propia, pero también es una responsabilidad financiera importante. Con información y planificación adecuadas, puedes tomar decisiones inteligentes y alcanzar tus metas de manera más sólida. No dudes en buscar orientación profesional y tomar el tiempo necesario para entender completamente los términos y condiciones antes de firmar cualquier contrato hipotecario.

¡Recuerda que la clave está en informarte, planificar con anticipación y tomar decisiones financieras responsables!